Nouvelles Méthodes d’Evaluation de Projet Immobilier par le Facteur ¦

1. Segmentation des marchés immobiliers, des valeurs successives de la construction immobilière

2. Le sandwich inversé du rendement propriétaire et son influence sur les choix de constructions

3. Les horizons d’actifs par investisseur

4. Les approches : Taux de Rendement Interne et la Valeur Actualisée Nette

5. Autres ratios habituels : présentation, commentaire et calculs de pertinence

6. Le facteur Φ 

• Composantes : présentation détaillée
• Calcul des risques supports et valeurs par la méthode graphique
• Comment calculer une valeur à terme par indices prospectifs
• L’impact de la liquidité marché sur les coefficients
• Corrélations majeures et combinaisons des 6 composantes

7. Sous facteurs d’amélioration des performances à terme 

• Impacts urbanistiques, levier de l’adossement public, relais de l’investissement privé
• Chaîne de valorisation immobilière

¤ Le montage d’opération, la Coordination, la gestion : 3 métiers ennemis ?

¤ Le processus par phases et l’optimisation : exemples

8.L’expertise de projets immobiliers 

• Définir la justesse de la valeur actuelle
• Estimer la valeur future
• Déterminer le rendement global
• Présentation des 5 méthodes adaptées aux 3 phases principales

¤ L’analyse par les comparables : prescriptions et limites

¤ L’analyse par coûts de reconstruction : utilités.

¤ L’analyse par l’ANCC ajustée (+ approche de la méthode de Bates)

¤ L’analyse par la méthode des Discounted Cash Flows adaptée à l’immobilier

¤ L’analyse par la méthode de la régression foncière (macroéconomique, concerne plutôt les urbanistes et la puissance publique)

9. Etudes de cas 

• Achat d’un immeuble résidentiel de 12 logements moyen standing avec coef Φ de 1,5 à 10 ans et budgets d’entretiens annuels. Calculs expliqués du TRI et d’évaluation selon méthode de Bates
• Calcul de la rente du goodwill d’un bien à haut rendement mais faible perspective de valorisation
• Etude rapide de la conversion d’une caserne en logements intermédiaires avec validation du prix actuel selon mode de gestion envisagé

¤ Ce cas permettra d’exposer les formules complètes, les formules résumées, la pratique simplifiée des formules

• Rachat, transformation et relance avant revente d’un centre commercial. Etude complète de validation du prix d’achat proposé, des perspectives d’autofinancements, du choix des modes d’évaluation sous contrainte d’un TRI imposé

¤ Ce cas fait l’objet d’annexes détaillées

10.Les instruments de la décision 

• Stratégies d’équivalent rendement locatif,
• Cas particuliers de la Pierre Papier, des titrisations et impacts IFRS
• Revue des risques spécifiques et des couvertures d’assurances ou autres.
• Instruments spécifiques d’évaluation :

¤ Etude de marché : Quand, Combien, Résultats

¤ Actes préparatoires : Quand, Combien, Résultats

¤ Dues diligences : Quand, Combien, Résultats

¤ L’évaluation financière

– Facteurs de décision

› L’autofinancement par la trésorerie (Cash on Cash return : formule, prescriptions, limites)

› L’autofinancement par modes et coûts de financements (Yeld/cap rate)

› L’évaluation par l’équilibre global des engagements

› L’évaluation par exposition aux risques

– Calculs de marge

› Marge d’investissement

› Marge d’exploitation

› Marge de cession

– Diagnostic de conservation, refinancement ou revente

– Visions croisées : Promoteur, Banquier, Investisseur, Assureur….